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Worauf muss ich achten?

Foto: fizkes / shutterstock.com

Bei der Verpachtung eines Pferdebetriebes handelt es sich in der Regel um eine gewerbliche Verpachtung. Auch, wenn das Pachtobjekt landwirtschaftlich — also als reine Pensionspferdehaltung — genutzt wird. Vielfach wird der Begriff „Gewerbemietvertrag“ gebraucht. Der Unterschied: Bei der Miete kann der Mieter die Räumlichkeiten gebrauchen, bei der Pacht aus dem Objekt Früchte ziehen (Weiden zur Futtergewinnung, Einbauten zur Nutzung). Wenn wesentlich Flächen verpachtet werden, ist dies eine Landverpachtung. Diese unterliegt dann auch noch speziellen gesetzlichen Regeln.

 

 

Gewerbepacht: Schon hier zeigt sich die Komplexität der Vertragsgestaltung

Auf einige Punkte soll hingewiesen werden, da Gewerbepachtverträge sich in ihrem Rahmen von Wohnraummietverträgen unterscheiden. Verpflichtung zum schriftlichen Vertrag gilt hier nur für Gewerbepachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. Dennoch ist es auf jeden Fall empfehlenswert, den Vertrag in schriftlicher Form festzuhalten. Auf der sicheren Seite ist der Vermieter, wenn er den Pachtvertrag individuell vereinbart und mit dem Pächter aushandelt.

 

Pachthöhe und Kaution

Die Höhe der Pacht unterliegt nicht der Mietpreisbindung. Sie ist frei vereinbar und richtet sich nach der Leistungsfähigkeit des Pächters. Diese wiederum beruht auf der Ermittlung des Überschusses des Pächters bei normal laufendem Betrieb. Die UKB  führt im Rahmen einer Beratung von Pächter und Verpächter eine entsprechende Berechnung durch. Die Leistungsfähigkeit des Pächters hat dabei wesentlichen Einfluss auf die Gestaltung des Vertrages.

 

Das Wichtigste: das „Kleingedruckte“

Dem „Kleingedruckten“, also den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), unterliegt in der Regel jeder Vertrag. Führen die Klauseln jedoch zu einer „unangemessenen Benachteiligung“ des Kunden, verlieren sie ihre Wirksamkeit. Dies soll dem Schutz des vermeintlich Schwächeren dienen, vor allem im Bereich des Verbraucherschutzes. Bei gewerblichen Pachtverträgen jedoch ist nicht immer der Kunde (Pächter) der wirtschaftlich oder juristisch Schwächere. Oft werden Pachtverträge zwischen einem gewerblichen Pächter als Unternehmen und einem privaten Verpächter geschlossen. Dennoch neigen die deutschen Gerichte im gewerblichen Bereich zur pächterfreundlichen Rechtsprechung, wie sie auch im privaten Bereich stattfindet. Dabei entstehen regelmäßig Nachteile für den Verpächter, erst recht, wenn der gewerbliche Pächter auch juristisch besser beraten ist.

 

Der starke Pächterschutz führt im Gewerbepachtrecht daher nicht selten zu Hindernissen

Vor allem bei gleich starken Pachtparteien. Es entstehen Unsicherheiten im Hinblick auf Investitions- und Finanzierungsmöglichkeiten, weil sich Banken und Investoren nicht auf die allgemeine Gültigkeit der AGB verlassen können. Um dem entgegenzuwirken, entsteht an der Stelle Handlungsbedarf.

 

 

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